Quelle autorisation d'urbanisme pour aménager un garage en pièce à vivre ?
Faut-il faire une demande de changement de destination pour aménager un garage en pièce à vivre ?
◾C'est une question récurrente que se posent les porteurs de projets, mais pour le savoir voici le raisonnement qu'il faudra suivre!
Qu'est-ce qu'un garage est quelle est sa destination pour l'urbanisme ?
▪️ Lexique National d'Urbanisme
Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d'une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d'une habitation ou d'un bureau, atelier de réparation, entrepôt d'un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d'un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d'une résidence étudiante...
▪️ Code de l'Urbanisme
Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.
⚠️ Un garage, local accessoire, a donc la même destination que la construction principale.
- Si la construction principale est un bâtiment à destination d'habitation, le garage lui aussi est à destination d'habitation.
- Si la construction principale est un bâtiment à destination autre que l'habitation, il faudra donc effectuer une demande de changement de destination pour transformer le garage en pièce à vivre.
Le garage est-il constitutif d'une surface ?
◾Surface Habitable
🔶R.156-1 Code de la Construction et de l'Habitation
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
◾Surface de plancher
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres.
⚠️La surface du garage n'est pas considérée comme de la surface de plancher.
- Son aménagement en pièce habitable sera lui constitutif de la création d'une surface de plancher et donc soumis à autorisation ⬇️
Quelle autorisation d'urbanisme ?
◾Création de surface de plancher
Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.
◾Modification de l'aspect extérieur
Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement.
⚠️ L'aménagement d'un garage en pièce à vivre nécessite donc à minima le dépôt d'une déclaration préalable, avec où sans modification de l'aspect extérieur (changement porte, créations d'ouvertures notamment).
- Il existe cependant des cas ou cet aménagement est soumis à permis de construire ⬇️
◾Permis de construire
Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :
c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28.
▪️ En cas de changement de destination si les travaux modifient la façade ou les structures porteuses, il faudra demander un PC!
⚠️ L'autorisation d'urbanisme est donc variable
- Déclaration préalable avec ou sans changement de destination et avec ou sans modifications de l'aspect extérieur.
- Permis de construire si changement de destination avec modification des structures porteuses ou de la façade.
▶️Le règlement d'urbanisme peut-il interdire ces travaux de transformation ?
Les différents "types" de garage pour l'urbanisme
◾Lexique National d'Urbanisme
Le local accessoire fait soit partie intégrante d'une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les afin de marquer un lien d'usage. deux constructions Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel , sans disposer d'accès direct depuis la construction principale.
L'extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L'extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
⚠️ Le garage peut donc être une extension ou une annexe.
- Le règlement peut édicter des règles différenciées entre les constructions nouvelles, les extensions et les annexes.
- Le règlement peut imposer le maintient d'un nombre de places équivalentes à recréer sur le terrain.
⚠️ La transformation d'un garage nécessite donc :
- de prendre connaissance des définitions du lexique du règlement
- de lire les prescriptions d'urbanisme relatives au stationnement.
🔲CONCLUSION
◾L'aménagement d'un garage en pièce de vie nécessite la prise en compte de nombreux paramètres.
- L'autorisation d'urbanisme ne sera pas toujours la même
- Il faudra prendre en compte les prescriptions d'urbanisme, variables d'une commune à une autre.