Les bases du PLU

Les règles d'urbanisme pour vos projets de construction

A quoi servent les règles d'urbanisme?


▶ La connaissance des règles d'urbanisme qui s'appliquent à votre parcelle est indispensable pour une juste vision 👁‍🗨 de votre bien.

◼ Révélez le potentiel foncier de votre bien et gardez la maîtrise de tous vos projets immobiliers.

  1. Validez votre projet de construction  🏗️
  2. Validez votre projet de division parcellaire ➗
  3. Validez vos projets de modifications 🔨
  4. Optimisez votre vente immobilière  🛒
  5. Sécurisez votre achat immobilier  🏡
  6. Valorisez votre bien 📈

Les documents d'urbanisme et leur contenu


▶Les documents d'urbanisme ont pour objet de déterminer les règles relatives à l'affectation et à l'occupation des sols sur un territoire déterminé. 

◾  Les principaux documents d'urbanisme sont:

◾ Il existe également d'autres documents d'urbanisme spécifiques à des secteurs patrimoniaux à préserver:

  • Les plans de sauvegardes et de mise en valeur (PSMV)

▶ Les prescriptions d'urbanisme

◾ Les règlements d'urbanisme délimitent des secteurs ou les nouvelles constructions sont autorisées et des secteurs où les nouvelles constructions ne sont pas autorisées.
  • Ce peut-être des secteurs à protéger (zone agricoles et forestières), ou des secteurs non ou insuffisamment urbanisés.

◾Les règlements d'urbanisme fixent les règles générales des droits du sol.

◾ Les règlements d'urbanisme fixent les servitudes d'utilisation des sols.

  • Les secteurs de mixité sociale
  • Les emplacements réservés
  • Les périmètres d'attente d'un projet d'aménagement global (PAPAG)
  • La protection du patrimoine naturel et architectural

3°/ Les effets des règles d'urbanisme


▶ L'ensemble des règles d'urbanisme concernant les propriétés immobilières, et en particulier les terrains, permet de connaître les droits fonciers.

  • L'étude des droits fonciers permet de définir toutes les opérations qui pourront être réalisées sur une parcelle (nue ou déjà bâtie).

-Comment savoir si un terrain est divisible / constructible.

-Quelles sont les règles à respecter pour un projet de division / de construction

-Comment optimiser les droits fonciers / les droits à bâtir.

▶Il existe de nombreuses règles d'urbanisme qui permettent de déterminer très précisément le "potentiel foncier" d'une parcelle.

  • A l'échelle d'une commune, le potentiel foncier correspond au potentiel urbanisable.
  • A l'échelle d'une parcelle, le potentiel foncier au potentiel constructible.

◾ Le potentiel constructible permet de déterminer quels seront les projets réalisables sur la parcelle.

  • Comment savoir si je peux agrandir / faire une surélévation / réaliser une co-construction.
  • Comment savoir si je peux construire une annexe
  • Comment savoir si une opération de promotion est réalisable sur ma parcelle

◾ Vous trouverez dans ces articles de ce blog des exemples contenus dans les plans d'urbanisme sur lesquels je travaille.